Coranavirüs (Covid-19) Salgını Sürecinin Hukuki İlişkilere Etkisi ve İşyeri Kira Sözleşmeleri
Dünya Sağlık Örgütü tarafından “pandemi” olarak ilan edilen Coronavirüs (Covid-19) salgını, yaşamı birçok ülkede durma noktasına getirmiştir. Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle birçok sözleşme ilişkisinin hukuki akıbeti güncel sorun haline gelmiştir. Bu süreçte, ticari faaliyet amacıyla akdedilen kira sözleşmelerinde tarafların yükümlülüklerine ilişkin sorular ve doğabilecek uyuşmazlıklar en sık tartışılan konu başlıkları arasındadır.
Hukuk Sistemimizde sözleşme serbestisi ilkesi esas olup, kanun koyucu tarafından kira sözleşmeleri bakımından da herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık söz konusu olduğunda öncelikle serbest iradeleri ile akdettikleri kira sözleşmesi hükümlerine bakılacak, sözleşmede düzenlenmeyen bir durum meydana geldiğinde ise genel ilkeler uygulanacaktır.
Coronavirüs (Covid-19) salgını, özellikle işyeri kira sözleşmeleri bakımından kiracının kira bedeli ve ortak gider bedeli ödeme borcunu; kiraya verenin ise kiralanan yeri sözleşme hükümlerine uygun şekilde hazır bulundurma yükümlülüğünü etkilemiş olup, bu etkiler halen devam etmektedir. İçişleri Bakanlığı tarafından 81 İl Valiliği’ne gönderilen
16 Mart 2020 tarihli Coronavirüs Tedbirleri Genelgesi (“Genelge”) kapsamında; ülke genelinde 149.382 işyeri geçici süreliğine faaliyetlerine ara vermiştir. Genelge ile gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri faaliyetleri geçici süreliğine durdurulmuştur. Genelge’nin akabinde, 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren
7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen işyeri kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır.
Coronavirüs (Covid-19) salgınının etkilerini en aza indirmek amacıyla kapatılması zorunlu kılınan işyerleri haricinde de birçok işyeri kendi inisiyatifleri ile kiracısı bulundukları kiralananlarda yürütülen faaliyetlerine geçici olarak ara vermişlerdir. Bu işyerlerinin başında alışveriş merkezleri (“AVM”) içerisinde yer alan kiracılar gelmektedir. Bu kapsamda, AVM içinde yer alan kiracıların büyük çoğunluğunun faaliyetlerine ara vermesi üzerine, AVM malikleri, Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği’nin verdiği tavsiye niteliğindeki kapatma kararını ve Coronavirüs (Covid-19) salgınının hızla yayılmasını dikkate alarak, kamu sağlığını korumak amacı ile kendi inisiyatifleri ile alışveriş merkezlerini geçici süreliğine kapatma kararı almışlardır. Bu durumda, ilgili mevzuat kapsamında alınan işyerlerine yönelik zorunlu kapatma kararları ile ilgili Derneğin tavsiye niteliğindeki kararlarının kira sözleşmelerine etkisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
A. İdare Tarafından Alınan Zorunlu Kapatma Kararı Nedeniyle Faaliyetleri Geçici Süre ile Durdurulan Kiracılar Bakımından Kira Sözleşmelerinin Akıbeti
İdare tarafından alınan işyerlerine yönelik zorunlu kapatma kararının, tarafların kira sözleşmesi ile üstlendikleri yükümlülüklerini yerine getirememeleri bakımından; ifa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğü meydana geldiği ileri sürülebilir.
1. İfa İmkansızlığı
İfa imkansızlığı, “sürekli ifa imkansızlığı” veya “geçici ifa imkansızlığı” şeklinde olabilir. Sürekli ifa imkansızlığı, borcun ifasını imkansızlaştıran engelin ortadan kalkmasının mümkün olmadığı imkansızlık türüdür. Geçici ifa imkansızlığı ise, borcun ifasının önündeki engelin sürekli olmadığı, bu engel ortadan kalktığında borcun ifasının yerine getirilmesinin mümkün olduğu imkansızlık türüdür.
Kira sözleşmelerinde, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü bakımından öğretide farklı görüşler mevcuttur. Birtakım yazarlara göre, kiraya veren teslim yükümlülüğünü yerine getirdikten sonra kiralanan kullanılamıyor ve bu kullanılamama sebebi kiraya verenden kaynaklanmıyor ise, kiracı her halükarda kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır. Başka bir görüşe göre ise, kiralananın kullanılamaması objektif bir nedenden kaynaklanıyorsa ve kiracının bu hususta bir kusuru bulunmuyorsa, kullanılamayan kiralanan için kiracının kira ödeme borcunun da yerine getirmemesinin gündeme gelebileceği ileri sürülmektedir.
Kiracının kira ödeme borcu bir para borcu olup, para borçlarının ifasının imkansızlaşması mümkün olmayacağı için prensip olarak kira ödeme borcu ifa imkansızlığı hükümlerine tabi olamayacaktır. Kiraya verenin teslim borcu açısından değerlendirme yapacak olursak, yukarıda belirtilen görüşlerden ikincisinin kabulü halinde, Genelge ile birlikte kapatılan işyerleri açısından, Türk Borçlar Kanunu m. 301’de düzenlenmekte olan kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünün geçici olarak imkansız hale geldiği ileri sürülebilir. Bu durumda, kiraya verenin yükümlülüğünü yerine getiremediği süre boyunca, kiracının da kira ödeme yükümlülüğü altında olmayacağı iddiaları gündeme gelebilecektir.
Yargıtay, geçici imkansızlık halinde, tarafların bir süre daha sözleşme ile bağlı kalmasını kabul etmiş ve bu süreyi “akde tahammül süresi” olarak adlandırmıştır. Dolayısıyla geçici imkansızlığın varlığı halinde ancak, akde tahammül süresi sona erdiğinde sözleşme bağlayıcılığını yitirebilecektir. Akde tahammül süresi de her somut olay için ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Genelge ile faaliyetleri durdurulan işyerlerinin yeniden ne zaman faaliyet gösterecekleri belirsizdir. Coronavirüs (Covid-19) salgınının kontrol altına alınma süresi henüz öngörülemediğinden, tarafların mevcut kira sözleşmeleri bakımından akde tahammül süresinin de ne kadar süre olacağını şimdiden öngörmek mümkün değildir.
Genelge ile alınan kararın ne kadar süre devam edeceği belirsiz olmakla birlikte, tarafların borçlarının sürekli olarak imkansız hale geldiği iddiası kabul edilecek olursa, işyerleri geçici süreyle kapatılan kiracılar bakımından, sözleşmesel borcun sona erdiği ve bu durumda sözleşmenin feshedilebileceği sonucu ortaya çıkacaktır. Ancak, hâlihazırda yaşanan olağanüstü durum nedeniyle kira sözleşmelerinin sona ermesi birçok açıdan tarafların menfaatlerine uygun düşmeyecektir. Kaldı ki,
7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile bu süreçte ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmış olup, faaliyetlerine geçici süre ile ara verilen işyerlerindeki kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle sözleşmelerin feshi mümkün olmadığından, sürekli ifa imkansızlığının kanunda öngörülen sonucu da uygulama alanı bulamayacaktır.
Açıklanan nedenlerle, Genelge ile faaliyetlerin durdurulması kararı neticesinde sürekli ifa imkansızlığının oluştuğunun kabulü bu aşamada birçok sözleşme açısından mümkün olmayacak, geçici ifa imkansızlığının meydana geldiğini ileri sürmek hukuki ilişkinin akıbeti bakımından daha uygun olacaktır. Bu durumda, geçici ifa imkansızlığı hali sona erinceye kadar kiracının bedel ödeme borcunun askıya alınacağı kabul ileri sürülebilir. Ancak, kiralananın objektif bir nedenden dolayı kullanılmaması sebebiyle kiraya verenin teslim borcunun imkansızlaştığı hususu tartışmalı olup, kesin olarak bir geçici imkansızlık halinin varlığından söz etmek mümkün değildir.
Önemle belirtmek gerekir ki, kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kiracının kullanımına elverişli bir şekilde hazır bulundurma yükümlülüğünün, faaliyetleri geçici süre ile durdurulan işyerleri bakımından imkansızlaştığının ileri sürülebilmesi için, söz konusu kiralananda yürütülen faaliyetin Genelge ile yasaklanan faaliyetlerden biri olması gerektiği gibi; aynı zamanda taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazda yasaklanan faaliyetlerden birinin yapılacağının açıkça belirlenmiş olması gerekmektedir. Yalnızca kiralananın hangi amaçla kullanılacağının kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı durumlarda kiraya verenin kiralananı söz konusu amaca uygun bir şekilde bulundurma yükümlülüğünden bahsedilebilecektir. Buna karşın, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kiralananın hangi amaçla kiralandığı belirlenmemiş ise, yani sözleşmede herhangi bir faaliyet türü yazmıyor ise, söz konusu Genelge ile kiraya verenin kiralananı hazır bulundurma yükümlülüğünün imkansızlaştığını ileri sürmek mümkün olmayacaktır. Böyle bir durumda, kiraya veren kiralananı herhangi bir faaliyeti yürütmek amacıyla hazır bulundurmakla yükümlü değildir. Dolayısıyla bu halde, kiralanan taşınmazın kullanılamamasının nedeni kiracının yürüttüğü faaliyet olup, kiraya verenin kiralananı hazır bulundurma yükümlülüğünü yerine getirememesi değildir. Genelge ile herhangi bir kiralanan taşınmazın kullanımı yasaklanmamış, yalnızca birtakım faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin yasak getirilmiştir. Açıklanan nedenlerle, kiralananın hangi amaç ile kiralandığı kira sözleşmesinde yer almıyor ise, kiraya verenin kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun olarak hazır bulundurma yükümlülüğüne aykırı bir davranışından söz edilemeyecek ve kiracının kira bedeli ödeme borcu devam edecektir.
Kiracının yürüteceği faaliyetin sözleşmede düzenlenip düzenlenmemesine göre yapılan ayrım, işyeri kiraları bakımından geçerli olacaktır. Ancak, Genelge kapsamında AVM’lerin kapatılması durumunda kiralananın niteliğinden kaynaklanan özel bir durum söz konusu olduğu için, kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünün geçici olarak imkansız hale geldiğinden bahsetmek mümkün olabilir.
Bütün bunlarla birlikte, kiralananın kullanılamamasının kiraya verenden kaynaklanmaması nedeniyle, geçici imkansızlık halinin varlığından söz edilemeyeceği, kiralananın teslimi ile birlikte kiracının kira ödeme borcunun her halükarda devam edeceği de ileri sürülen görüşlerden biri olduğu unutulmamalıdır. Bu durumda kiracı, şartların oluşması halinde TBK m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümlerine başvurabilir.
Kiracıların genel giderlere katlanma borcu bakımından, özellikle AVM’lerde güvenlik, temizlik ve benzeri ortak giderler halen devam etmekte olduğu için, kiracıların genel gider ödeme yükümlülüklerinin devam etmesi gerektiği ileri sürülebilir. Bu noktada, AVM’lerde yer alan kiracıların büyük çoğunluğunun faaliyetlerine ara vermeleri nedeniyle, giderlerin de azalacağı sonucuna varılarak, kiracıların genel gider ödeme yükümlülüğünün azalan genel giderler üzerinden devam etmesi hususu gündeme gelebilir.
2. Kısmi İfa İmkansızlığı
Genelge ile faaliyetleri durdurulan işyerleri bakımından kira sözleşmelerinde TBK m. 137’de düzenlenmekte olan “kısmi ifa imkansızlığı” durumunun meydana geldiği de ileri sürülebilir. Kanun hükmüne göre, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkansızlaşırsa borçlu, borcun imkansızlaşan kısmından kurtulacaktır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ise, bir tarafın borcu kısmen imkansızlaşır ve alacaklı kısmi ifaya razı olursa, karşı edim o oranda ifa edilecektir. Alacaklının kısmi ifaya razı olmaması veya edimin bölünemeyen nitelikte olması halinde, tam imkansızlık hükümleri uygulanacaktır.
Genelge ile işyerlerindeki faaliyetleri durdurulan kiracılar bakımından her ne kadar ticari faaliyetlerine ara verilse de kiralanan taşınmazlar boşaltılmamakta, kiracıların ticari faaliyetlerini yürütmek amacıyla kullandıkları ürünleri, eşyaları ve tüm ekipmanları kiralanan taşınmaz içerisinde bulundurulmaya devam etmektedir. Bu nedenle, kiraya verenin maliki olduğu taşınmazların kiracılar tarafından fiilen kullanılmaya devam edildiği ileri sürülebilir. Böyle bir durumda, Genelge ile alınan zorunlu kapatma kararı neticesinde kiralananı ticari faaliyetlerini yürütmek amacıyla kullanamayan kiracılar bakımından; kira bedelinin tamamından sorumlu tutulamayacağı ancak kiralananı fiilen kullanmaya devam etmeleri nedeniyle, kira bedelinin kısmi olarak ifa edilmesi gerektiği ileri sürülebilir.
TBK m. 137’ye göre, tarafların kısmi ifa konusunda uzlaşmaları gerektiğinden, kiracı ve kiraya verenin bu yönde uzlaşmaya varmaları ticari hayata ve tarafların menfaatlerine fayda sağlayacaktır.
3. Aşırı İfa Güçlüğü
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkar ve bu olağanüstü durum sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ise aşırı ifa güçlüğünün varlığından söz edilmektedir. Böyle bir durumda, borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak meydana gelen olağanüstü durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalıdır.
Coranavirüs (Covid-19) salgınının yayılmasını önlemek amacıyla çıkarılan Genelge sonucunda, kiralanan taşınmazda yürütmekte olduğu faaliyetlerine zorunlu olarak ara vermek zorunda kalan kiracılar bakımından, kira sözleşmesinin hükümlerinin kiracı aleyhine değiştiği ve sözleşme akdedilirken Coronavirüs (Covid-19) salgınının öngörülmesinin mümkün olmadığı, bu salgın hastalığın kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmadığı hususları dikkate alındığında; TBK m. 138 hükmü gereğince kiracı sözleşmenin uyarlanmasını isteme, uyarlama mümkün olmadığı takdirde ise sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğu düşünülebilir.
Kiracılar tarafından açılacak uyarlama davalarında da her kira sözleşmesi bakımından farklı sonuçlar doğabilecektir. Bu durum özellikle AVM içerisinde yer alan kiracılar ile AVM içerisinde yer almayan, bağımsız olarak faaliyet gösteren kiracılar bakımından farklılık gösterebilecektir. Zira, AVM içerisinde yer alan kiralananlarda kiracılara ait tüm mallar bulundurulmaya devam etmekte, kiralanan adeta bir depo görevi görmekte ve AVM’lerin temizlik, güvenlik gibi hizmetleri de sürmektedir. Bu hususların bağımsız olarak faaliyet gösteren işyerlerindeki kiralanan taşınmazlar bakımından da söz konusu olduğu durumlar olabileceği gibi, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama yapılırken her somut olay ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
B. İdare Tarafından Alınan Zorunlu Kapatma Kararı Olmamasına Rağmen Kiracıların Kiralananda Yürütülen İşyeri Faaliyetlerine Geçici Süre İle Ara Vermeleri Durumunda Kira Sözleşmelerinin Akıbeti
Genelge kapsamına girmeyen faaliyet alanlarına yönelik bir kapatma kararı bulunmasa da, Coronavirüs (Covid-19) salgınının hızla yayılması ve toplu halde yürütülen çalışmalara ara verilmesi gerektiği yönündeki tavsiye niteliğindeki kararlar, birçok işyeri sahiplerinin kendi inisiyatifleri ile geçici süreyle faaliyetlerine ara vermesine yol açmıştır.
Kendi inisiyatifine dayanarak işyerlerindeki faaliyetlerine ara veren kiracılar bakımından, kira bedeli ve genel gider ödeme borçlarının kural olarak devam edeceği düşünülebilir. Bu durum, TBK m. 324’de, “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenen hükümdeki genel prensibin bir sonucudur. Kira sözleşmesinin tarafları, diğer sözleşmelerde de olduğu gibi “ahde vefa” ilkesi gereği, sözleşme süresince üstlendikleri taahhütlerle bağlıdır. Ancak, sözleşmenin kuruluşu esnasında tarafların edimleri arasında var olan dengenin taraflardan biri aleyhine bozulması durumunda, durumun şartlarına göre dengenin yeniden sağlanması gerektiği yahut bu denge sağlanamayacak ise sözleşmenin sürdürülemeyeceği genel olarak kabul edilmektedir.
Kira sözleşmelerinin kurulduğu esnada öngörülmesi mümkün olmayan Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle, kira sözleşmesi hükümlerinin, kiracı aleyhine katlanamayacak derecede değişmiş olduğu, meydana gelen durumun kiracıdan kaynaklanmadığı ve kiracıdan borcun ifasının beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı hususları dikkate alındığında, TBK m. 138 gereğince aşırı ifa güçlüğü oluştuğu ve uyarlama hükümlerinin uygulanabileceği düşünülebilir. Bu durumun her somut olay bakımından ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.
C. İdare Tarafından Alınan Zorunlu Kapatma Kararı Olmamasına Rağmen AVM Malikleri Tarafından AVM’lerin Geçici Süre ile Kapatılması Durumunda Kira Sözleşmelerinin Akıbeti
TBK m. 301 uyarınca, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Ancak, tüm dünyada hızla yayılmakta olan Coronavirüs (Covid-19) salgını sebebiyle, AVM içerisinde yer alan kiracıların çoğunun kendi inisiyatifleriyle faaliyetlerine ara vermesi ve Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği’nin tavsiye niteliğindeki kapatma kararını dikkate alan AVM malikleri kamu sağlığını korumak amacıyla AVM’leri geçici süreliğine kapatma kararları almışlardır. Alınan bu karar ile, kiraya verenin kiralananı hazır bulundurma yükümlülüğü bakımından geçici ifa imkansızlığı oluştuğu iddiası gündeme gelebilir.
İfa imkansızlığına ilişkin yukarıda yapmış olduğumuz açıklamalar, AVM maliklerince AVM’lerin geçici süreliğine kapatılmasına ilişkin aldıkları karar durumunda da geçerli olacaktır. AVM malikleri tarafından alınan kapatma kararının sürekli olmamasından bahisle, meydana gelen imkansızlığın sürekli değil geçici nitelikte olduğu ileri sürülebilir. Bu durumda, geçici ifa imkansızlığı sona erinceye kadar kiracıların kira bedeli ödeme yükümlülüğünün askıya alınacağı düşünülebilir. Ancak imkansızlık halinin her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle kira sözleşmeleriniz ve sözleşmelerden kaynaklanan edimlerinizin ifasına yönelik durumların mücbir sebep kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği ve sonuçları hakkında hukuki destek almak isterseniz iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.
Öz&Öz Hukuk Bürosu